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[주요법률] 부동산 다운계약서와 법률 문제 |
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전산관리자
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16-05-10 22:07 |
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부동산 매매를 함에 있어서 실거래가격보다 낮추어서 신고하거나 높여서 신고하는 소위 '다운(down) 계약서'나 '업(up) 계약서'를 작성하는
사례가 적지 않다. 2007년부터 실거래가 신고제도가 의무화되다 보니, 매매관련 세금을 적게 내기 위해 편법을 쓰는 것이다.
먼저 다운계약서를 쓰면 매도인으로서는 양도소득세를 낮출 수 있고, 매수인은 취등록세 등을 절감할 수 있으며,
업계약서를 쓰면 매도인이 양도소득세 비과세 대상인 1가구 1주택자 등인 경우 양도세 부담을 주지 않으면서, 매수인이 향후 전매시 양도소득세를
줄일 수 있는 이점이 있다.
공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 27조는 "거래당사자(매수인 및
매도인)는 토지나 건축물, 입주자 지위 등에 관한 매매계약을 체결한 때에는 실제 거래가격 등 일정사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에
매매대상 부동산 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다" "중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 때에는 당해 중개업자가
실제 거래가격 등을 신고하여야 한다"고 하여 부동산 실거래가 신고제도를 규정하고 있다. 이렇게 신고된 거래가격은 허위신고 여부 등에 대한 자격
검증을 거친 후 그 결과가 국세청 및 시·군·구청 세무부서에통보되어 향후 과세자료로 활용된다.
이처럼
실거래가 신고제도를 위반하면, 먼저 거래 당사자와 중개업자에게는 취득세액의 3배 이하 과태료가 부과되고(동법 51조 3항), 중개업자는 영업
정지, 등록 취소 처분을 받게 되고, 조세범처벌법 9조는 조세포탈 행위에 대하여 3년 이하 징역 또는 포탈세액의 3배 이하 벌금을 부과하고
있다.
그리고 매도인 등은 과소신고세액의 40%에 이르는 양도소득 신고불성실가산세를, 과소신고세액의 20%에
달하는 취등록세의 신고불성실가산세를 물어야 하고, 납부불성실가산세(미납세액×미납일수×0.03%)도 물어야 한다.
다운계약서의 예를 들면, 부동산을 5억원에 양도하면서 3억원으로 허위신고한 경우 매수인이 추후 7억원에
양도하면 허위신고가액이 취득가액으로 간주되어, 양도차익 4억원을 기준으로 세금을 내야 한다.
또한 정부는
다운계약서를 작성한 중개업자에 대해서는 등록 취소나 6개월 업무정지는 물론 과태료를 부과하고 거래 당사자도 처벌한다.
최근 실거래가 신고제 정착과 거래전산망 구축으로 3년 내에는 편법사실이 거의 드러나게 되어 있고, 실제 과거
다운계약서를 써준 매수인들이 되팔기 시작하면서 다운계약 사실이 줄줄이 드러나 양도소득세 폭탄을 맞고 있으므로 가급적 다운(업)계약서는 안 쓰는
것이 바람직하다
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